איך לבחור שמאי מקרעין ברמת גן ומהו דוח אפס

1. עמוד הבית
2. מאמרים
3. איך לבחור שמאי מקרעין ברמת גן ומהו דוח אפס

שמאי מקרקעין מסייעים ללקוחותיהם במגוון רחב של מצבים. בין היתר הם מלווים יזמים שרוצים לבדוק היתכנות של פרויקט, הם מייעצים לרוכשי או למוכרי נכסים, מלווים קבוצות רכישה ועוד. בשורות הבאות נסביר איך כדאי לבחור שמאי מקרעין ברמת גן. כמו כן נסביר בקצרה מושג חשוב בשמאות, דוח שנקרא דוח אפס. 

בדקו שהוא חבר לשכה 

בדומה לעורכי דין או רואי חשבון, יש דרך מאוד פשוטה לבדוק מתי שמאי מקרעין ברמת גן הוא שמאי פעיל ובעל סטנדרטים גבוהים. לשמאים ישנה לשכה, ממש כפי שלעורכי הדין יש לשכה מקצועית. אם אתם פונים לגורם שהוא חבר לשכה מוכר, זוהי חותמת מקצועית בעלת הרבה משמעות. 

בדקו במה עוסק השמאי 

העדיפו לבחור שמאי שעוסק באופן שוטף במתן שירות מהסוג הרצוי לכם. כגון לדוגמא, הכנת חוות דעת מומחים בעניין הערכות נכסים, ייצוג דיירים אל מול יזמי נדל"ן, מתן חוות דעת לצורך תיקון היטל השבחה, ליווי יזמים בהתחדשות עירונית ובדיקת כדאיות וכיוצא בזה. 

שמאי מקרעין ברמת גן עם הצלחות מוכחות

העדיפו לבחור איש מקצוע בעל הצלחות, כזה שזוכה לאמון לקוחותיו ומגיעים אליו לקוחות חוזרים, פעם אחר פעם. בדקו הצלחות מוכחות בתחום בהתאם לפרסומים באתר העסקי, על פי פסקי דין שבהם פסקו לטובת לקוחותיו, הצלחות בהפחתת שומה וכדומה. 

מושג אחד ביום – מה זה דוח אפס

דוח אפס הינו בעל ערך רב וחשיבות לגורמים שונים, בעיקר בתחום היזמי, אך לא רק בו. מטרת הדוח, שנערך לרוב על ידי שמאי מקרקעין מנוסה וותיק, לבדוק האם פרויקט מסוים יהיה בעל היתכנות כלכלית. יזם שרוצה להיכנס לפרויקט תמ"א 38, למשל, או התחדשות עירונית, זקוק לדוח מהסוג הזה. גם קבוצת רכישה, שאמורה לספק לכל חבריה דירות מגורים בעוד שנים מספר, זקוקה לדוח מהסוג הזה. על פי הדוח אפשר לקבל תמונת מצב, להעריך עלויות ולהבין מה יהיה השווי של הפרויקט המוגמר בסוף הדרך. מחפשים שמאי מקרעין ברמת גן? טדי שמאים מעמידים לרשותכם וותק רב, ניסיון מקצועי, איכות ושירות לאורך הדרך. 

קווים לדמותו של שמאי מקרקעין ברמת גן 

מתעתדים לרכוש או למכור נכס ומתלבטים בנוגע להסתייעות בשירותיו של שמאי מקרקעין ברמת גן? רמת גן הנה אחת מהערים המרכזיות בישראל שנמנות במטרופולין תל אביב. העיר גובלת בתל אביב, גבעתיים, בני ברק, גבעת שמואל וקריית אונו. היא מתפרשת על פני כ- 13,300 דונם ומונה כיום כ- 170,000 תושבים. רמת גן חברה בפורום ה- 15, דהיינו פורום הערים שאינן מקבלות מהמדינה מענקי פיתוח. 

בשטחה ממוקמים המרכז הרפואי תל השומר, אוניברסיטת בר אילן, הספארי, מתחם בורסת היהלומים, אצטדיון רמת גן, הפארק הלאומי ועוד. העיר שהוקמה כמושבה חקלאית בשנת 1921, משמשת כיום כציר מרכזי בתמהיל העסקי של ישראל וגדושה במוקדי מסחר ובילוי דוגמת קניון עופר, קניון איילון, קניון ביאליק, בורסת היהלומים, כפר המכבייה וכיוצא בזה.

השפעותיה העתידיות של מערכת הסעת המונים בעיר

מבית חברת טדי שמאים מציינים שבהגיעו להעריך שווי נכס פרטי או מסחרי, נדרש שמאי מקרקעין ברמת גן לבקיאות בכול הנוגע לתכניות בניין העיר, תוך התייחסות להתחדשות העירונית, ובפרט במסגרת תמ"א 38, כמו גם להתפתחות העתידית של מערכת הסעת המונים בעיר והשפעותיה הנגישות התחבורתית למקומות תעסוקה ועל שווי הנדל"ן באזור. 

תחנות הקו האדום של הרכבת הקלה ברמת גן (קווים מרכזיים והראשונים שעתידים לצאת אל הפועל) תהיינה תת קרקעיות וצפויות לעבור דרך הרחובות ביאליק ואבא הילל, בעוד שהקו הסגול עתיד לעבור ברחובות כורזין, רזיאל והירדן. מחקרים מראים שהקרבה של נכסי מקרקעין למערכות הסעת המונים מגדילה על פי רוב את שוויים באופן משמעותי. 

פרויקטים להתחדשות עירונית 

מנגד, קרבה מופרזת למוקדי רעש עלולה לעתים לפגוע באיכות החיים ולהשפיע על שווי הנכסים דווקא בכיוון ההפוך. בנסיבות הללו, מומלץ להסתייע בשמאי מקרקעין ברמת גן על מנת לבדוק את כל ההשלכות של הקרבה אל הרכבת הקלה על שווי הנכס הספציפי באופן פרטני. אספקט נוסף הדורש התייחסות מצד שמאי המקרקעין נוגע כאמור לפרויקט תמ"א 38. 

מנתונים שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית עולה שהעיר רמת גן מדורגת במקום השלישי מבחינת הערים המובילות בפרויקטים של תמ"א 38. הדעה הרווחת היא שבעלי הדירות בפרויקט תמ"א 238 (פינוי בינוי) זוכים לדירה חדשה, ממ"ד ששטחו 12 מ"ר וכן למרפסת שמש. תמורה זו מגולמת במחיר הדירות המוצעות למכירה. 

אלא שבשל בעיית הצפיפות החמורה בעיר, ישנם מקרים שבהם תוספת שטח הדירות החדשות נמוכה מהמקובל בפרויקטים מסוג זה. לפיכך, במידה ומעוניינים לרכוש נכס הכלול במיזם תמ"א 38, כדאי להיוועץ בשמאי מקרקעין ברמת גן בטרם ביצוע העסקה.

כל מה שחשוב לדעת במהלך החיפוש אחר שמאי מקרקעין ברמת גן

מחפשים שמאי מקרקעין ברמת גן לצורך הערכת השווי של בית פרטי, דירה או משרד בטרם רכישה או מכירה? בנסיבות הללו, יתייחס שמאי המקרקעין, בין היתר, למכלול נרחב של אספקטים שונים העשויים להשפיע על שווי הנכס בהיבט התכנוני, המשפטי, ההנדסי, מסים והיטלים החלים על הנכס וכן הלאה. 

רמת גן שנוסדה כמושבה חקלאית בשנת 1921, מונה כיום מעל ל- 171,000 תושבים ומתפרשת על פני שטח של 16,400 דונם. היא נמנית ברשימת הערים העיקריות במחוז תל אביב וחברה בפורום ה- 15, פורום הערים העצמאיות שאינן מקבלות מענקים מהמדינה. בשטחה שוכנים בית החולים שיבא תל השומר, אוניברסיטת בר אילן, הספארי, הפארק הלאומי, אצטדיון רמת גן, מתחם בורסת היהלומים ועוד.

בקיאות בכול הקשור לתכניות בניין העיר והתחדשות עירונית

אנשי הצוות המקצועי מבית חברת טדי שמאות וניהול מציינים שבשל סמיכותה לעיר תל אביב, כמו גם מעצם היותה מרכז חיים עשיר, דינמי ומשגשג, המציע לתושביו מקומות תעסוקה רבים, מרכזים מסחריים, מתחמי בילוי ופנאי, מוסדות אקדמיים ואיכות חיים גבוהה, מושכת אליה רמת גן אוכלוסייה הטרוגנית ומגוונת במיוחד. 

על פי הלמ"ס חל גידול בשיעור המשפחות הצעירות המתגוררות בעיר, וכן של בעלי מקצועות חופשיים ואנשי הייטק, פנסיונרים התרים אחר איכות חיים, רווקים קרייריסטים, סטודנטים ומשקיעים. ככלל, לצורך הכנת חוות דעת שמאיות כלכליות, מחויב שמאי מקרקעין ברמת גן לידע עדכני ובקיאות בכול הקשור לתכניות בניין העיר, ובפרט לנושא ההתחדשות העירונית, פרויקטים של תמ"א 38, פינוי-בינוי או בינוי- פינוי, מערכת הסעת המונים המתוכננת והשפעותיה על שווי נכסי הנדל"ן באזור.

השפעות מערכת הסעת המונים על שוויים של נכסים

קווי הרכבת הקלה והמטרו המתוכננים ברמת גן מנגישים מבחינה תחבורתית את התושבים למקומות התעסוקה, ועל פי מחקרים בתחום עולה ששוויים של נכסים השוכנים בסמיכות למערכות הסעת המונים גבוה משמעותית בהשוואה לנכסים דומים הממוקמים באזורים מרוחקים יותר. מאידך, לעתים קורה שקרבה מופרזת למוקדי תחבורה יכולה ליצור מפגע רעש ולהוביל לפגיעה באיכות החיים וכנגזרת מכך גם לירידה בשווי הנכסים. 

לפיכך, מוטב בנסיבות הללו להיוועץ ולהסתייע בשירותיו של שמאי מקרקעין ברמת גן, זאת כדי לבחון באופן פרטני את השלכות הקרבה אל מערכת הסעת ההמונים העתידית על שווי הנכס הרלוונטי. כמו כן, כשמדובר בעסקאות נדל"ן בעיר רמת גן, ובפרט בפרויקטים של תמ"א 238 להתחדשות עירונית, נדרש שמאי המקרקעין לוודא שהתמורה המוצעת על ידי הקבלן אינה פחותה מהמקובל במיזמים מסוג זה.

מדוע כדאי להסתייע בשמאי מקרקעין ברמת גן לפני ביצוע עסקת נדלן בעיר?

מתלבטים האם להסתייע בשמאי מקרקעין ברמת גן לפני ביצוע עסקת נדל"ן בעיר? מבית חברת טדי שמאות וניהול מסבירים שבהגיעו להעריך שווי משרד, דירה או בית פרטי, מתייחס שמאי המקרקעין למכלול נרחב של פרמטרים שונים שיכולים להשפיע על שוויו של הנכס בהיבט המשפטי, הקנייני, התכנוני וההנדסי, כמו גם היטלים ומסים החלים על הנכס וכיו"ב. 

מדובר בבדיקות חשובות במיוחד, ובפרט בשנים האחרונות שבהן עבר שוק הדיור באזור המרכז לטריטוריית סיכון לבועת נדל"ן. מדובר בתופעה כלכלית מסוכנת שבה מזנקים מחירי הנדל"ן ומתרחקים משוויים האמתי באופן בלתי סביר. כשבועת הנדל"ן מתפוצצת, היא מלווה בהתרסקות שווי הנכסים, תוך שחוב המשכנתאות שנטלו בעלי הנכסים גבוה משמעותית מערך הנכס באותה נקודת זמן.

בקיאות וידע עדכני בכול הנושאים הנוגעים להתחדשות עירונית

בעשור הנוכחי מהווה רמת גן מוקד משיכה לאוכלוסייה מגוונת והטרוגנית מאוד, אם בשל סמיכותה לתל אביב או מעצם תפקודה כמרכז חיים משגשג ודינמי, המציע לתושבים אינספור מקומות תעסוקה, מוסדות אקדמיים, מוסדות תרבות, מרכזי מסחר, בילוי ופנאי ואיכות חיים גבוהה. 

מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה שחל גידול משמעותי בשיעור אנשי ההייטק, בעלי המקצועות החופשיים והמשפחות הצעירות שעברו להתגורר בעיר, וכן של רווקים קרייריסטים ופנסיונרים המחפשים איכות חיים. 

לשם הכנת חוות דעת שמאיות, נדרש שמאי מקרקעין ברמת גן לבקיאות וידע עדכני בכול הנושאים הנוגעים לתכניות בניין העיר, התחדשות עירונית, כמו גם השפעותיה של מערכת הסעת המונים והנגישות התחבורתית המשופרת על שווי הנכסים באזור.

השלכות הקרבה לעורקי תחבורה מרכזיים על שווי הנכסים

ממחקרים בתחום עולה כי הקרבה של נכסים לעורקי תחבורה מרכזיים מקפיצה את שוויים בדרך כלל באופן משמעותי. מאידך, סמיכות מופרזת למוקדי רעש עשויה לא פעם לפגוע באיכות החיים ולגרום דווקא לירידה בשווי הנכסים. 

אי לכך, חשוב בנסיבות הללו להיעזר בשמאי מקרקעין, זאת כדי לבחון באופן פרטני את כלל השלכות של מערכת הסעת המונים על שווי הנכס הנבדק. היבט נוסף ששמאי מקרקעין ברמת גן נדרש לתת עליו את הדעת בעת הכנת חוות דעת שמאיות קשור לפרויקטים של תמ"א 238 (פינוי בינוי). 

בפרויקטים מסוג זה, מקובל ברוב הערים בישראל שהדירה חדשה כוללת תוספת שטח עם ממ"ד, מרפסת, חניה ואו מחסן. אלא שבעקבות בעיית הצפיפות בעיר, קורה לעתים שתוספת השטח פחותה מהמקובל. לפיכך, בטרם רכישת נכס הכלול בפרויקט פינוי בינוי בר"ג, מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין.

חשיבות ההסתייעות בשמאי מקרקעין ברמת גן לפני ביצוע עסקת נדל"ן בעיר 

במידה והנכם מתכננים למכור או לרכוש נכס, אבל שוקלים לוותר על שירותיו של שמאי מקרקעין ברמת גן בטרם ביצוע עסקת הנדל"ן בעיר, מוטב שתחשבו שוב! עסקאות נדל"ן עשויות לא פעם להיות מורכבות הרבה מעבר להבנתם של אדם מן השורה אשר אינו מתמחה בתחום. 

מבית חברת טדי שמאות וניהול מציינים כי גם כשדירה נדמית לנו אטרקטיבית ונוצצת למראית עין יתכן ומדובר באחיזת עיניים, כמו למשל שיש בה חריגות בניה או הסבות ללא היתר, שהיא משועבדת לגורם כל שהוא, שקיימים בה ליקויים הנדסיים או שהמחיר שלה מופקע ואינו משקף את שוויה האמתי. שמאי מקרקעין עשוי בנסיבות הללו לחסוך מלכתחילה לא מעט כסף, הפתעות בלתי קרואות ועגמות נפש.

השפעות מערכת הסעת המונים על שווי הנכסים באזור

ככלל, בהגיעו להעריך את שוויו של נכס מסוים, מחויב שמאי מקרקעין ברמת גן לידע עדכני ובקיאות בכול הקשור לתכניות בניין העיר והתחדשות העירונית, לרבות פרויקטים במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי, תוך מתן התייחסות לתחבורה הציבורית ולהתפתחות מערכת הסעת המונים במטרופולין תל אביב, המאפשרת לתושבים הנגשה מהירה ונוחה למקומות תעסוקה ומשפיעה על שווי הנכסים באזור. 

כיום עוברת הרכבת הקלה ברמת גן (הקו האדום) דרך ציר ז'בוטינסקי עם תחנות ברחוב ביאליק ובמתחם הבורסה. בעתיד צפוי להיבנות קו המטרו M2 שיספק שירות מפתח תקווה לתל אביב דרך רמת גן. ממחקרים שנעשו בתחום עולה כי הקרבה של נכסים אל מערכות להסעת המונים עשויה במקרים רבים להעלות משמעותית את שוויים.

השלכות פרויקטים להתחדשות עירונית על שווי הנדל"ן באזור

מאידך, לא פעם קורה שקרבה יתרה למוקדי רעש יכולה לפגוע באיכות החיים של התושבים, וכנגזרת מכך גם בשווי הנדל"ן באזור. שמאי מקרקעין ברמת גן יבדוק במקרה זה את כל ההשלכות על שוויו של הנכס הספציפי באופן ממוקד. 

גם התגוררות בשכונות שיש בהן פרויקטים של התחדשות עירונית בהיקף נרחב (כגון בשכונת החרוזים ברמת גן), עלולים ליצור מטרדי בנייה כמו אבק, לכלוך, רעש, צפיפות הולכת וגוברת וכן חסימות כבישים. 

מעבר לכך, במידה ושוקלים לרכוש דירה ברמת גן הכלולה בפרויקט של פינוי בינוי, גם אז מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין בטרם ביצוע העסקה, שכן בשל בעיית הצפיפות בעיר, ניתן לעתים להיתקל במקרים שבהם הדירות החדשות כוללות תוספת שטח שהנה נמוכה מהמקובל במיזמים מסוג זה.